Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εισάγει ένα καινοτόμο μοντέλο για τη διευκόλυνση των μεταβιβάσεων κατασχεμένων ακινήτων, θέτοντας σε εφαρμογή ένα σύστημα βαθμολόγησης των οφειλετών. Η βαθμολογία αυτή θα καθορίζει το ποσοστό παρακράτησης του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου, προσφέροντας ευελιξία και δικαιοσύνη στις συναλλαγές. Με τη νέα εγκύκλιο του Διοικητή Γιώργου Πιτσιλή, ξεκαθαρίζει το τοπίο για την άρση των κατασχέσεων, απεμπλοκάροντας χιλιάδες μεταβιβάσεις που μέχρι σήμερα παρέμεναν «παγωμένες», λόγω της αδυναμίας των ιδιοκτητών να εξοφλήσουν πλήρως τα χρέη τους προς την Εφορία.
Διαβάστε επίσης:
ΑΑΔΕ: Ανοίγει ο δρόμος για την πώληση κατασχεμένων ακινήτων – Πώς θα γίνεται η αποδέσμευσή τους
Το νέο καθεστώς επιτρέπει την έγκριση άρσης κατάσχεσης ακόμη και με ανεξόφλητες οφειλές, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένα κριτήρια που σχετίζονται με τη συνολική φορολογική συμπεριφορά και συνέπεια του οφειλέτη.
Ο καθοριστικός παράγοντας για την άρση της κατάσχεσης και το ποσοστό παρακράτησης του τιμήματος είναι η βαθμολογία που θα συγκεντρώνει κάθε φορολογούμενος. Η παρακράτηση θα κυμαίνεται από 25% έως και 100%, με τους συνεπείς οφειλέτες να επιβαρύνονται λιγότερο, ενώ όσοι παρουσιάζουν χαμηλότερη φορολογική συνέπεια θα υπόκεινται σε μεγαλύτερη δέσμευση του ποσού.
Στόχος της νέας διαδικασίας είναι διττός: αφενός η διευκόλυνση των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων, όπου πολλές μεταβιβάσεις «κολλάνε» λόγω κατασχέσεων, και αφετέρου η διασφάλιση ότι ένα μέρος του τιμήματος θα κατευθύνεται άμεσα στην αποπληρωμή των ληξιπρόθεσμων οφειλών προς το Δημόσιο.
Αναλυτικότερα, οι όροι, η διαδικασία και τα κριτήρια για την έγκριση άρσης της κατάσχεσης έχουν ως εξής:
1. Αίτηση: Η αίτηση για άρση κατάσχεσης υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη myAADE, στην υπηρεσία του Προϊσταμένου που είναι αρμόδιος για την είσπραξη της οφειλής. Αν υπάρχουν κατασχέσεις από πολλαπλές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, η αίτηση υποβάλλεται σε μία από αυτές. Στην αίτηση συμπληρώνονται:
- ΑΦΜ και ονοματεπώνυμο/επωνυμία του αιτούντος.
- ΑΦΜ και επωνυμία ή ονοματεπώνυμο του συμβολαιογράφου, καθώς και το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο/ Υποθηκοφυλακείο.
- Στοιχεία του ακινήτου (Α.Τ.ΑΚ., εμπορική αξία, αντικειμενική αξία, τίμημα και τρόπος καταβολής).
- Στοιχεία της κατασχετήριας έκθεσης (αριθμός, ημερομηνία, υπηρεσία, ποσό οφειλής, στοιχεία καταχώρισης).
2. Δικαιολογητικά: Μαζί με την αίτηση, ο οφειλέτης συνυποβάλλει τα ακόλουθα έγγραφα:
- Πρόσφατο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου ή πιστοποιητικά ιδιοκτησίας.
- Πρόσφατη έκθεση εκτίμησης εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή (εάν η κατάσχεση έχει επιβληθεί άνω της πενταετίας ή η εμπορική αξία δεν έχει προσδιοριστεί).
- Φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
3. Διασφαλισμένη οφειλή: Εάν το σύνολο των ληξιπρόθεσμων οφειλών έχει διασφαλιστεί πλήρως από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες και δεν απαιτείται παρακράτηση, ο οφειλέτης υποβάλλει:
- Πρόσφατο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου/πιστοποιητικά ιδιοκτησίας, βαρών και μη διεκδίκησης του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο.
- Πρόσφατη έκθεση εκτίμησης εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή.
- Φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο.
- Σε περίπτωση υποθήκης υπέρ τρίτων, βεβαίωση αυτών για το ύψος της απαίτησής τους.
Τα δικαιολογητικά θεωρούνται πρόσφατα εάν έχουν εκδοθεί εντός έξι μηνών από την υποβολή της αίτησης.
4. Απόφαση άρσης κατάσχεσης: Εκδίδεται από τον αρμόδιο Προϊστάμενο και ισχύει για έναν μήνα.
5. Τίμημα: Το τίμημα της μεταβίβασης δεν δύναται να είναι χαμηλότερο από την εμπορική ή την αντικειμενική αξία του ακινήτου (εάν είναι υψηλότερη). Σε ειδικές περιπτώσεις, απαιτείται έκθεση από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.
6. Προϋποθέσεις: Για την έγκριση της άρσης της κατάσχεσης και την πώληση, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:
- Ο οφειλέτης να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.
- Το τίμημα πώλησης να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική ή αντικειμενική αξία του ακινήτου.
- Να παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ ποσό τουλάχιστον 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το τελικό ποσοστό καθορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας.
7. Βαθμολόγηση φορολογικής συνέπειας: Η ΑΑΔΕ αξιολογεί τον οφειλέτη με βάση πέντε κριτήρια (0-100 βαθμοί) για τον καθορισμό του ποσοστού παρακράτησης:
- Συνέπεια στις ρυθμίσεις οφειλών (έως 10 βαθμοί): Διατήρηση ρυθμίσεων χωρίς απώλειες τα τελευταία τρία χρόνια.
- Φορολογική συνέπεια (έως 20 βαθμοί): Εμπρόθεσμη υποβολή δηλώσεων εισοδήματος και ΦΠΑ την τελευταία τριετία.
- Αποπληρωμή της οφειλής μετά την κατάσχεση (έως 15 βαθμοί): Υψηλότερη βαθμολογία για μεγαλύτερο ποσοστό εξοφληθείσας οφειλής.
- Χρόνος από την επιβολή της κατάσχεσης (έως 25 βαθμοί): Ευνοούνται οι πιο πρόσφατες κατασχέσεις.
- Προέλευση της οφειλής (έως 30 βαθμοί): Υψηλότερη βαθμολογία για οφειλές με μικρό ποσοστό ΦΠΑ και παρακρατούμενων φόρων.
Με βάση τη συνολική βαθμολογία, το ποσοστό παρακράτησης είναι:
- 80-100 βαθμοί: παρακράτηση 25%
- 60-79 βαθμοί: παρακράτηση 45%
- 40-59 βαθμοί: παρακράτηση 65%
- 20-39 βαθμοί: παρακράτηση 85%
- 0-19 βαθμοί: παρακράτηση 100%.
