Η Ελλάδα εδραιώνεται ως ένας ελκυστικός προορισμός για εύπορους ιδιώτες που αναζητούν ευνοϊκότερες φορολογικές συνθήκες στην Ευρώπη. Το ειδικό καθεστώς των non-dom, που τέθηκε σε ισχύ το 2020 με σκοπό την προσέλκυση κεφαλαίων και επενδύσεων υψηλής αξίας, αποδεικνύεται πλέον εξαιρετικά αποτελεσματικό, καθώς ολοένα και περισσότεροι πολυεκατομμυριούχοι επιλέγουν να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στη χώρα, συνδυάζοντας αυτή την κίνηση με την αγορά πολυτελών κατοικιών.
Διαβάστε: Γιατί οι ξένοι επενδύουν στην αγορά κατοικίας στην Αθήνα – Παραμένει φθηνότερη από τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες στα ακίνητα
Non-dom: Φυσικά πρόσωπα που επιλέγουν την Ελλάδα για τη φορολογική τους κατοικία
Οι non-dom (non-domiciled taxpayers) είναι φυσικά πρόσωπα που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα, απαλλασσόμενα από την τυπική φορολόγηση των εισοδημάτων που προέρχονται από το εξωτερικό. Αντί αυτού, καταβάλλουν έναν σταθερό ετήσιο φόρο 100.000 ευρώ για το σύνολο των αλλοδαπών εισοδημάτων τους, ανεξαρτήτως ύψους. Για να επωφεληθεί κάποιος από αυτό το καθεστώς, απαιτείται η πραγματοποίηση επένδυσης τουλάχιστον 500.000 ευρώ εντός τριών ετών από την αίτηση μεταφοράς της φορολογικής κατοικίας. Οι επενδύσεις αυτές μπορούν να αφορούν αγορά ακινήτων, συμμετοχές σε επιχειρήσεις, μετοχές, ομόλογα ή άλλες παραγωγικές τοποθετήσεις, ενώ το καθεστώς μπορεί να διατηρηθεί έως και 15 έτη.
Η Ελλάδα ως πόλος έλξης για επενδυτές εξαιρετικά υψηλής οικονομικής επιφάνειας
Αν και τα πρώτα χρόνια εφαρμογής του προγράμματος η ανταπόκριση ήταν συγκρατημένη, η κατάσταση έχει αλλάξει ριζικά από το 2024 και μετά. Σύμφωνα με την ετήσια έκθεση της Greece Sotheby’s International Realty, η Ελλάδα προσελκύει πλέον έντονα επενδυτές πολύ υψηλής οικονομικής επιφάνειας, οι οποίοι επιλέγουν να εγκατασταθούν φορολογικά στη χώρα και ταυτόχρονα να αποκτήσουν κατοικίες σε δημοφιλείς προορισμούς, όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα, η Μύκονος, η Πάρος, η Κέρκυρα και άλλες εμβληματικές περιοχές της ελληνικής αγοράς πολυτελών ακινήτων.
Η επίδραση του προγράμματος είναι εμφανής στα στοιχεία των συναλλαγών. Το 2024, οι επενδυτές non-dom συνεισέφεραν στο 17% της συνολικής αξίας των αγορών πολυτελών κατοικιών και στο 14% του όγκου των συναλλαγών. Μέσα σε ένα έτος, η παρουσία τους ενισχύθηκε περαιτέρω: το 2025 αποτελούσαν το 21% της συνολικής αξίας των συναλλαγών και το 29% του όγκου των αγορών πολυτελών κατοικιών, καθιστώντας τους μία από τις πλέον σημαντικές ομάδες αγοραστών στην εν λόγω αγορά. Η δυναμική αυτή συνεχίστηκε και το πρώτο εξάμηνο του 2026, όπου οι non-dom συμμετείχαν στο 14% του αριθμού των συναλλαγών και στο 10% της συνολικής αξίας των επενδύσεων.
Η έκθεση υπογραμμίζει ότι αυτή η κατηγορία αγοραστών πραγματοποιεί κατά κανόνα επενδύσεις υψηλότερης αξίας από τον μέσο όρο της αγοράς. Πρόκειται κυρίως για πολυεκατομμυριούχους και δισεκατομμυριούχους που αναζητούν κατοικίες εξαιρετικά υψηλών προδιαγραφών και είναι διατεθειμένοι να καταβάλουν σημαντικά ποσά για την απόκτησή τους. Το υψηλό ποσοστό των non-dom στην αξία των συναλλαγών καταδεικνύει το σημαντικό οικονομικό τους αποτύπωμα στην ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων, καθώς οι επενδύσεις τους αφορούν κυρίως βίλες, παραθαλάσσιες κατοικίες και ακίνητα σε εμβληματικά οικιστικά έργα.
Ηνωμένο Βασίλειο: Η κύρια πηγή επενδυτών non-dom
Εξίσου ενδιαφέρουσα είναι η γεωγραφική καταγωγή αυτών των επενδυτών. Περισσότεροι από τους μισούς, ποσοστό 53%, προέρχονται από το Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ ακολουθούν οι Ηνωμένες Πολιτείες με 12%. Από 6% συγκεντρώνουν η Ελβετία, η Τουρκία, η Δανία, η Ιταλία, η Γερμανία, καθώς και Έλληνες που επιλέγουν να επαναφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στη χώρα.
Η ισχυρή παρουσία των Βρετανών δεν είναι τυχαία. Από τον Απρίλιο του 2025, το Ηνωμένο Βασίλειο κατάργησε το αντίστοιχο φορολογικό καθεστώς non-dom που ίσχυε επί δεκαετίες, ωθώντας πολλούς εύπορους φορολογικούς κατοίκους να αναζητήσουν νέες χώρες που προσφέρουν παρόμοια φορολογικά κίνητρα. Η Ελλάδα αναδείχθηκε σε έναν από τους βασικούς ωφελημένους αυτής της αλλαγής. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, σύμφωνα με την Greece Sotheby’s International Realty, είναι η αύξηση της ζήτησης από Βρετανούς αγοραστές κατά 60% το πρώτο εξάμηνο του 2026, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους.
Οι non-dom ενισχύουν την αγορά, χωρίς να αφαιρούν ζήτηση από άλλες ομάδες
Όπως επισημαίνει η έκθεση, το πλέον σημαντικό στοιχείο είναι ότι οι non-dom δεν μειώνουν τη ζήτηση από άλλες κατηγορίες αγοραστών στην ελληνική αγορά, αλλά αντίθετα, φέρνουν νέα κεφάλαια που προηγουμένως κατευθύνονταν σε άλλες χώρες. Η Sotheby’s χαρακτηρίζει αυτή την εισροή ως «νέο πλούτο θεσμικού χαρακτήρα», καθώς πρόκειται για κεφάλαια που δεν θα είχαν επενδυθεί στην Ελλάδα χωρίς την ύπαρξη του συγκεκριμένου φορολογικού πλαισίου.
Παράλληλα, το ελληνικό πρόγραμμα αποκτά ολοένα και μεγαλύτερη αναγνώριση στα διεθνή δίκτυα διαχείρισης μεγάλου πλούτου, όπως οι wealth advisors και τα family offices, τα οποία το προτείνουν πλέον συστηματικά σε πελάτες που αναζητούν μια νέα φορολογική βάση. Η εξέλιξη αυτή τροφοδοτεί την προσδοκία ότι η εισροή εύπορων επενδυτών θα συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια, ενισχύοντας περαιτέρω τόσο την αγορά πολυτελών κατοικιών όσο και τις ξένες επενδύσεις στην ελληνική οικονομία.
Δημοσιεύθηκε στο Money Pro των Παραπολιτικών
