Ενοικίαση σπιτιού τον Σεπτέμβριο: Οι 5 κρίσιμες «παγίδες» που πρέπει να αποφύγετε, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ – Ο πλήρης οδηγός για ιδιοκτήτες

Ο Σεπτέμβριος σηματοδοτεί όχι μόνο την επιστροφή στην καθημερινότητα, αλλά και μια από τις περιόδους με έντονη δραστηριότητα στην αγορά των ακινήτων. Η αναζήτηση φοιτητικής στέγης, οι μετακομίσεις εργαζομένων, οι αλλαγές σπιτιού για οικογένειες, η ολοκλήρωση παλαιών και η υπογραφή νέων μισθώσεων, δημιουργούν ένα κλίμα αυξημένης κινητικότητας. Σε όλη την Ελλάδα, από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη μέχρι τις πόλεις της περιφέρειας, χιλιάδες ιδιοκτήτες καλούνται να λάβουν μια κρίσιμη απόφαση: σε ποιον και υπό ποιους όρους θα εκμισθώσουν το ακίνητό τους.

Διαβάστε: Δεκαπενταύγουστος: Τι ισχύει για όσους δουλέψουν την αργία – Πώς θα πραγματοποιηθεί η αμοιβή σας (Βίντεο)

Ακίνητα: Ολοκληρωμένος Οδηγός για τη Διαδικασία Μίσθωσης

Στην πραγματικότητα, μια επιτυχημένη μίσθωση ξεκινά πολύ πριν από την παράδοση των κλειδιών. Η κατάσταση του ακινήτου, η επιλογή του κατάλληλου ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, η σύνταξη του μισθωτηρίου, η εγγύηση, η διαχείριση των λογαριασμών και η ασφάλιση είναι καίρια σημεία που μπορούν να καθορίσουν την ομαλή ή προβληματική εξέλιξη της σχέσης ιδιοκτήτη-ενοικιαστή.

Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, προσφέρει έναν πολύτιμο οδηγό για τους ιδιοκτήτες στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», των Στράτου Ι. Παραδιά και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη, από τις εκδόσεις «Καστανιώτη». Οι συμβουλές καλύπτουν όλο το φάσμα, από την προετοιμασία του ακινήτου για την αγορά μέχρι την υπογραφή του μισθωτηρίου, την παράδοση των κλειδιών και την παρακολούθηση της μίσθωσης.

Ο πρώτος, αδιαπραγμάτευτος κανόνας

Ο θεμελιώδης κανόνας είναι ότι το ακίνητο πρέπει να είναι απολύτως κατάλληλο και ασφαλές για τη χρήση για την οποία προορίζεται. Οι ιδιοκτήτες οφείλουν να ελέγξουν σχολαστικά την κατάσταση του σπιτιού, εστιάζοντας σε βασικές εγκαταστάσεις και σημεία ασφαλείας. Αυτά περιλαμβάνουν την άρτια λειτουργία των ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, την κατάσταση των κουφωμάτων και των μπαλκονιών, την ασφάλεια της εξώπορτας και γενικότερα οτιδήποτε επηρεάζει την ασφαλή και απρόσκοπτη χρήση της κατοικίας. Η ουσία είναι απλή: ένα ακίνητο που δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν πρέπει να μισθώνεται.

Τι πρέπει να αποτυπώνεται στο μισθωτήριο

Είναι επιβεβλημένο στο μισθωτήριο να αναφέρεται ρητά ότι ο ενοικιαστής έχει ελέγξει το ακίνητο και το βρίσκει κατάλληλο για τη χρήση για την οποία το μισθώνει. Όσο πιο σαφής είναι η περιγραφή της κατάστασης του ακινήτου κατά την παράδοσή του, τόσο λιγότερες οι πιθανότητες για μελλοντικές διαφωνίες.

Μεταξύ των υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη περιλαμβάνεται και η προσκόμιση του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο είναι υποχρεωτικό για όλες τις μισθώσεις κύριων χώρων και έχει διάρκεια 10 ετών. Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά τη διαδικασία ανάρτησης των στοιχείων μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Αυτό σημαίνει ότι το ΠΕΑ δεν είναι μια λεπτομέρεια που εξετάζεται μετά την εύρεση ενοικιαστή, αλλά ένα ζήτημα που πρέπει να έχει τακτοποιηθεί εγκαίρως, πριν την ολοκλήρωση της μίσθωσης.

Οι πολύτιμες συμβουλές των Στράτου Παραδιά και Ηλία Παπαγεωργιάδη

Ένα από τα κεντρικά σημεία των συμβουλών των Στράτου Παραδιά και Ηλία Παπαγεωργιάδη αφορά την κρίσιμη επιλογή του ενοικιαστή. Η μίσθωση δεν είναι μια απλή συναλλαγή, αλλά μια σχέση που ξεκινά την ημέρα της υπογραφής και μπορεί να διαρκέσει πολλά χρόνια. Για αυτόν τον λόγο, το πρωταρχικό κριτήριο επιλογής δεν πρέπει να είναι ποιος προσφέρει το υψηλότερο μίσθωμα, αλλά ποιος είναι σε θέση να ανταποκρίνεται σταθερά στις υποχρεώσεις του: ενοίκιο, κοινόχρηστα, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, και κυρίως, να δείχνει σεβασμό στην περιουσία που του εμπιστεύεται.

Ο ιδιοκτήτης είναι σημαντικό να συζητά προσωπικά με τον υποψήφιο ενοικιαστή, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του, ποιοι θα διαμένουν μαζί του, και να σχηματίζει μια όσο το δυνατόν πληρέστερη εικόνα για την οικονομική του φερεγγυότητα. Επιπλέον, μπορεί να ενημερώνεται για την τρέχουσα κατοικία του, τους λόγους αλλαγής σπιτιού και, αν κρίνεται απαραίτητο, να ζητήσει συστάσεις.

Πού απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν ένας υποψήφιος αποφεύγει να παράσχει τα πραγματικά και πλήρη στοιχεία του ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία άλλου προσώπου. Η επιλογή του μισθωτή, βεβαίως, πρέπει να γίνεται πάντα χωρίς διακρίσεις, όπως ορίζει η νομοθεσία.

Σε μισθώσεις ακινήτων μεγάλης αξίας και αντίστοιχου μισθώματος, ο ιδιοκτήτης έχει πλήρες δικαίωμα να ζητήσει την ύπαρξη αξιόχρεου εγγυητή, συνήθως μέλους του οικογενειακού περιβάλλοντος του υποψήφιου ενοικιαστή, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο ως συνυπεύθυνος για την τήρηση των οικονομικών υποχρεώσεων.

Ο καθορισμός του μισθώματος: Πώς να προσεγγίσετε ρεαλιστικά

Η συμβουλή για τον καθορισμό του μισθώματος είναι ιδιαίτερα επίκαιρη. Σε μια περίοδο όπου οι τιμές των αγγελιών συχνά δημιουργούν αυξημένες προσδοκίες στους ιδιοκτήτες, χρειάζεται σύνεση. Το γεγονός ότι στην ίδια περιοχή υπάρχουν ακίνητα που διαφημίζονται, για παράδειγμα, προς 500 ευρώ, δεν σημαίνει απαραίτητα ότι πράγματι μισθώνονται σε αυτή την τιμή. Η πραγματική απόδοση ενός ακινήτου προκύπτει από τα ενοίκια που εισπράττονται, όχι από αυτά που ζητούνται.

Τι πρέπει να γνωρίζει ένας συνεπής ενοικιαστής

Ένας συνεπής ενοικιαστής, που καταβάλλει σταθερά ένα λογικό μίσθωμα, μπορεί μακροπρόθεσμα να αποδειχθεί πολύ πιο συμφέρουσα επιλογή από έναν μισθωτή που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό, αλλά αδυνατεί να το καταβάλλει.

Ένα από τα πιο σημαντικά σημεία που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης. Για μισθώσεις κύριας κατοικίας, η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ανεξάρτητα από τη διάρκεια που έχει συμφωνηθεί και αναγραφεί στο μισθωτήριο. Αυτή η τριετής διάρκεια είναι δεσμευτική και για τα δύο μέρη, καθιστώντας άνευ νομικής ισχύος την αναγραφή μικρότερης διάρκειας (ενός ή δύο ετών).

Η περίπτωση της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας

Διαφορετική είναι η προσέγγιση για μισθώσεις δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, καθώς και για προσωρινή διαμονή. Αυτές οι μισθώσεις δεν υπάγονται στην υποχρεωτική ελάχιστη τριετία της κύριας κατοικίας, και η διάρκειά τους καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών. Για αυτόν τον λόγο, είναι κρίσιμο να προσδιορίζεται με απόλυτη σαφήνεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια.

Η προφορική συμφωνία δεν επαρκεί. Για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση μιας υφιστάμενης συμφωνίας, απαιτείται έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό που να περιγράφει με σαφήνεια τους όρους της συμφωνίας.

Σύμφωνα με το βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», το οποίο αποτελεί έναν πρακτικό, επίκαιρο και αναλυτικό οδηγό για όσους επιθυμούν να αγοράσουν, διαχειριστούν ή αξιοποιήσουν ένα ακίνητο, το μισθωτήριο πρέπει να περιλαμβάνει τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή, τον ΑΦΜ, τη χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, τη διάρκεια, καθώς και όλα τα υπόλοιπα ουσιώδη στοιχεία της συμφωνίας. Επίσης, πρέπει να αναγράφονται τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο μίσθιο, εφόσον αυτό απαιτείται.

Οι όροι πριν από την υπογραφή: Η σημασία της προσεκτικής εξέτασης

Απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή σε κάθε όρο πριν από την υπογραφή του μισθωτηρίου. Ο οδηγός υπογραμμίζει ότι η πρωτοβουλία σύνταξης του μισθωτηρίου ανήκει στον ιδιοκτήτη, και σε περιπτώσεις σύνθετων ζητημάτων, συνιστάται η συνδρομή δικηγόρου. Ως άμεση και προσιτή λύση, προτείνονται τα πρότυπα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ.

Μετά τη συμφωνία των δύο πλευρών, ακολουθεί η προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης, και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη σχετική δήλωση και τη διαδικασία αποδοχής της, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία.

Η ηλεκτρονική δήλωση στοιχείων: Διευκρινίσεις

Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι η ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων μίσθωσης στην ΑΑΔΕ δεν υποκαθιστά το ιδιωτικό μισθωτήριο. Η μία διαδικασία δεν αναιρεί την ανάγκη ύπαρξης ενός αναλυτικού συμφωνητικού που να αποτυπώνει τους όρους που έχουν συμφωνηθεί από ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

Μια κρίσιμη συμβουλή είναι να μη λαμβάνεται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν από την υπογραφή του μισθωτηρίου από τον ενδιαφερόμενο ενοικιαστή. Η εγγύηση πρέπει να αντιμετωπίζεται με σαφείς όρους και όχι ως ένα ποσό που ο ιδιοκτήτης μπορεί αυθαίρετα να κρατήσει μετά τη λήξη της μίσθωσης. Γι’ αυτό, είναι απαραίτητο να αποτυπώνεται από την αρχή με σαφήνεια η συμφωνία των δύο πλευρών.

Από τις πιο πρακτικές συμβουλές του οδηγού είναι η σωστή σειρά των τελευταίων ενεργειών πριν από την εγκατάσταση του μισθωτή. Όπως ρητά συνιστά και ο ΔΕΔΔΗΕ στις οδηγίες του, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει τα κλειδιά εάν η ηλεκτροδότηση εξακολουθεί να είναι στο δικό του όνομα ή αν δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση ρεύματος στο μίσθιο. Η σύσταση είναι να ολοκληρώνεται πρώτα η διαδικασία μεταφοράς της παροχής ρεύματος στο όνομα του νέου ενοικιαστή και στη συνέχεια να παραδίδονται τα κλειδιά.

Οι υπόλοιπες παροχές: Προσοχή και εδώ

Αντίστοιχη προσοχή απαιτείται και για τις υπόλοιπες παροχές. Η συμβουλή είναι να μην εκμισθώνεται ακίνητο με ενεργή σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομα του ιδιοκτήτη ή άλλου προσώπου. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στα φαινόμενα ρευματοκλοπής. Η σωστή καταγραφή και μεταφορά της παροχής στο όνομα του εκάστοτε μισθωτή προστατεύει τον ιδιοκτήτη από προβλήματα που μπορούν να προκύψουν από ενέργειες τρίτων.

Τι ισχύει μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή

Μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να διακόπτει την επικοινωνία με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας. Είναι απαραίτητο να ενημερώνεται τακτικά για την εξόφληση των κοινοχρήστων, και ο διαχειριστής να διαθέτει τα στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη, ώστε να μπορεί να τον ειδοποιήσει άμεσα σε περίπτωση καθυστέρησης ή άλλου προβλήματος. Αυτή η επισήμανση έχει μεγάλη πρακτική σημασία, καθώς η μη καταβολή των κοινόχρηστων υποχρεώσεων θα δημιουργήσει αναπόφευκτα πρόβλημα στον ίδιο τον ιδιοκτήτη.

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στους λογαριασμούς ύδρευσης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή, και είναι χρήσιμο αυτά τα στοιχεία να αναγράφονται στο μισθωτήριο. Παράλληλα, συνιστάται η παρακολούθηση των λογαριασμών της κατοικίας, ώστε να διασφαλίζεται η έγκαιρη εξόφλησή τους και να αποφευχθεί η συσσώρευση οφειλών που θα επιβαρύνουν αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη έναντι της ΕΥΔΑΠ.

Η σημασία της ασφάλισης

Μία ακόμη σημαντική συμβουλή αφορά την ασφάλιση. Το ακίνητο αποτελεί ένα σημαντικό περιουσιακό στοιχείο, και η εκμίσθωσή του δεν αίρει την ανάγκη προστασίας του. Συνιστάται η ύπαρξη ασφαλιστικής κάλυψης τουλάχιστον για βασικούς κινδύνους, όπως πυρκαγιά, πλημμύρα και σεισμός. Ένα ακίνητο που αποφέρει εισόδημα, σε περίπτωση σοβαρής ζημιάς, μπορεί να προκαλέσει διπλή οικονομική απώλεια στον ιδιοκτήτη: από το κόστος αποκατάστασης και από την απώλεια των μισθωμάτων.

Οι βασικές προφυλάξεις συνοψίζονται σε πέντε απλούς κανόνες

Οι βασικές προφυλάξεις μπορούν τελικά να συνοψιστούν σε πέντε απλούς, αλλά κρίσιμους κανόνες:

• Μην αποδέχεστε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν από την υπογραφή του μισθωτηρίου.

• Μην προχωράτε σε μίσθωση χωρίς να γνωρίζετε τα πλήρη και αληθινά στοιχεία του μισθωτή.

• Μην αφήνετε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας.
• Μην παραδίδετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στον νέο ενοικιαστή.
• Μην παρουσιάζετε προς ενοικίαση ένα ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο για κατοίκηση.

Ίσως η πιο απλή συμβουλή του οδηγού να είναι ταυτόχρονα και η πιο ουσιαστική. Η μίσθωση κατοικίας είναι, πάνω απ’ όλα, μια διαρκής ανθρώπινη σχέση. Όταν προκύπτει ένα πρόβλημα, η πρώτη αντίδραση δεν χρειάζεται να είναι η σύγκρουση. Η επικοινωνία και η προσπάθεια συνεννόησης μπορούν συχνά να επιλύσουν ζητήματα πριν αυτά εξελιχθούν σε μακροχρόνιες και δαπανηρές αντιδικίες.

Εν τέλει, η επιτυχία της ενοικίασης ενός σπιτιού δεν κρίνεται από την ταχύτητα εύρεσης ενοικιαστή ή από το υψηλότερο ποσό που αναγράφεται στο μισθωτήριο. Κρίνεται από τη σταθερή καταβολή του ενοικίου, την τήρηση των υποχρεώσεων, την προστασία του ακινήτου και, όταν έρθει η ώρα, την επιστροφή του στον ιδιοκτήτη χωρίς εκκρεμότητες. Και ίσως εδώ βρίσκεται η πιο πολύτιμη συμβουλή από όλες: Ο «καλός μισθωτής» είναι πάντα προτιμότερος και πολυτιμότερος από το «καλό μίσθωμα».