Ακίνητα: Τα 5 «Μη» πριν την ενοικίαση της κατοικίας σας – Οδηγός για ιδιοκτήτες

Ο Σεπτέμβριος σηματοδοτεί όχι μόνο την επιστροφή στις πόλεις, αλλά και μια από τις περιόδους με τη μεγαλύτερη κινητικότητα στην αγορά των ακινήτων. Φοιτητές αναζητούν στέγη, εργαζόμενοι μετακομίζουν, οικογένειες αλλάζουν σπίτι. Παράλληλα, παλιές μισθώσεις ολοκληρώνονται και νέες συμφωνίες υπογράφονται. Από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη μέχρι τις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας, χιλιάδες ιδιοκτήτες καλούνται να λάβουν μια φαινομενικά απλή απόφαση: σε ποιον και με ποιους όρους θα ενοικιάσουν το ακίνητό τους.

Διαβάστε: Δεκαπενταύγουστος: Τι ισχύει για όσους δουλέψουν την αργία – Πώς θα πραγματοποιηθεί η αμοιβή σας (Βίντεο)

Ακίνητα: Οδηγός για τη διαδικασία μίσθωσης

Στην πράξη, μια επιτυχημένη μίσθωση ξεκινά πολύ πριν την παράδοση των κλειδιών. Η κατάσταση του ακινήτου, η επιλογή του μισθωτή, το ύψος του ενοικίου, το μισθωτήριο συμβόλαιο, η εγγύηση, οι λογαριασμοί και η ασφάλιση είναι παράγοντες που καθορίζουν εάν η σχέση ιδιοκτήτη-ενοικιαστή θα εξελιχθεί ομαλά ή θα γίνει μια μακροχρόνια περιπέτεια.

Ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, προσφέρει έναν εξαιρετικά χρήσιμο οδηγό για τους ιδιοκτήτες στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», των Στράτου Ι. Παραδιά και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη, από τις Εκδόσεις Καστανιώτη. Οι συμβουλές καλύπτουν όλο το φάσμα, από την προετοιμασία του ακινήτου πριν βγει στην αγορά, μέχρι την υπογραφή του μισθωτηρίου, την παράδοση των κλειδιών και την παρακολούθηση της μίσθωσης.

Ο πρώτος κανόνας: Καταλληλότητα και Ασφάλεια

Το ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο και ασφαλές για τη χρήση για την οποία προορίζεται. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να ελέγξει σχολαστικά την κατάσταση του σπιτιού, εστιάζοντας σε βασικές εγκαταστάσεις και σημεία ασφαλείας. Αυτά περιλαμβάνουν τη σωστή λειτουργία των ηλεκτρικών και υδραυλικών, την κατάσταση των κουφωμάτων, των μπαλκονιών, την ασφάλεια της εξώπορτας και γενικότερα οτιδήποτε επηρεάζει την ασφαλή και ομαλή χρήση του. Η θεμελιώδης συμβουλή είναι σαφής: ένα ακίνητο που δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν πρέπει να διατίθεται προς ενοικίαση.

Τι πρέπει να αναγράφεται στο μισθωτήριο

Είναι σκόπιμο να αναφέρεται στο μισθωτήριο ότι ο ενοικιαστής έχει ελέγξει το ακίνητο και το βρήκε κατάλληλο για τη χρήση για την οποία το μισθώνει. Όσο πιο σαφής είναι η περιγραφή της κατάστασης του ακινήτου κατά την παράδοσή του, τόσο λιγότερες οι πιθανότητες για μελλοντικές διαφωνίες.

Στις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη εντάσσεται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), απαραίτητο για μισθώσεις κύριων χώρων, με ισχύ 10 ετών. Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά την ανάρτηση των στοιχείων μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Πρόκειται για ένα ζήτημα που πρέπει να έχει τακτοποιηθεί εγκαίρως, πριν την ολοκλήρωση της νέας μίσθωσης.

Οι συμβουλές των Στράτου Παραδιά και Ηλία Παπαγεωργιάδη

Ένα από τα κεντρικά σημεία των συμβουλών τους αφορά την επιλογή του ενοικιαστή. Η μίσθωση δεν είναι απλή συναλλαγή, αλλά μια σχέση που μπορεί να διαρκέσει χρόνια. Το βασικό κριτήριο επιλογής δεν πρέπει να είναι ο υψηλότερος πλειοδότης, αλλά ο ενοικιαστής που μπορεί να ανταποκριθεί με συνέπεια στις υποχρεώσεις του: ενοίκιο, κοινόχρηστα, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, καθώς και ο σεβασμός στην περιουσία. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να συζητήσει προσωπικά με τον υποψήφιο, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του, ποιοι θα κατοικήσουν μαζί του και να σχηματίσει όσο το δυνατόν πληρέστερη εικόνα για τη φερεγγυότητά του. Μπορεί επίσης να ενημερωθεί για την τρέχουσα κατοικία του, τους λόγους αλλαγής σπιτιού και, εφόσον κριθεί σκόπιμο, να ζητήσει συστάσεις.

Πού απαιτείται προσοχή

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν ένας υποψήφιος αποφεύγει να δώσει πλήρη και αληθή στοιχεία ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία άλλου προσώπου. Η επιλογή του μισθωτή, βέβαια, πρέπει να γίνεται πάντα χωρίς διακρίσεις που απαγορεύονται από τη νομοθεσία.

Σε μισθώσεις ακινήτου σημαντικής αξίας, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει την ύπαρξη αξιόχρεου εγγυητή, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο ως συνυπεύθυνος για τις οικονομικές υποχρεώσεις του ενοικιαστή.

Ο καθορισμός του μισθώματος

Η συμβουλή για τον καθορισμό του μισθώματος είναι ιδιαίτερα επίκαιρη. Σε μια περίοδο όπου οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες συχνά δημιουργούν υψηλές προσδοκίες, χρειάζεται προσοχή. Η πραγματική απόδοση του ακινήτου προκύπτει από τα ενοίκια που πραγματικά εισπράττονται, όχι από αυτά που ζητούνται.

Τι να ξέρει ένας συνεπής ενοικιαστής

Ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει σταθερά ένα λογικό μίσθωμα μπορεί να αποδειχθεί οικονομικά πολύ καλύτερη επιλογή από έναν μισθωτή που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό αλλά αδυνατεί να το πληρώσει.

Ένα από τα σημαντικότερα σημεία που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης. Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας, η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερη. Η διάρκεια αυτή είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, επομένως η αναγραφή μικρότερης διάρκειας δεν έχει έννομη συνέπεια.

Η περίπτωση της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας

Διαφορετική είναι η περίπτωση της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, καθώς και της προσωρινής διαμονής. Αυτές οι μισθώσεις δεν υπάγονται στην υποχρεωτική ελάχιστη τριετία και η διάρκειά τους καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών. Γι’ αυτό είναι σημαντικό να προσδιορίζεται με σαφήνεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια.

Η προφορική συμφωνία δεν αρκεί. Για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση, απαιτείται έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό με σαφείς όρους. Στο μισθωτήριο, σύμφωνα με το βιβλίο «Αγορά Σπίτι», πρέπει να καταγράφονται τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή, ο ΑΦΜ, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια και τα λοιπά ουσιώδη στοιχεία της συμφωνίας, καθώς και τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο μίσθιο, όπου απαιτείται.

Οι όροι πριν την υπογραφή

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε κάθε όρο πριν την υπογραφή. Η πρωτοβουλία σύνταξης του μισθωτηρίου ανήκει στον ιδιοκτήτη, και σε σύνθετα θέματα, συνιστάται η συνδρομή δικηγόρου. Τα πρότυπα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ αποτελούν μια άμεση και προσιτή λύση.

Η συμφωνία των δύο πλευρών ακολουθείται από την προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη δήλωση και τη διαδικασία αποδοχής της.

Η ηλεκτρονική δήλωση στοιχείων

Η ηλεκτρονική δήλωση στοιχείων μίσθωσης στην ΑΑΔΕ δεν πρέπει να συγχέεται με το ιδιωτικό μισθωτήριο. Το ένα δεν υποκαθιστά την ανάγκη ενός αναλυτικού συμφωνητικού που αποτυπώνει τους όρους που έχουν συμφωνήσει ιδιοκτήτης και ενοικιαστής.

Μια συγκεκριμένη συμβουλή είναι να μη λαμβάνεται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής υπογράψει το έγγραφο μισθωτήριο. Η εγγύηση πρέπει να αντιμετωπίζεται με σαφείς όρους, όχι ως ποσό που ο ιδιοκτήτης μπορεί αυτόματα να κρατήσει. Είναι σημαντικό να αποτυπώνεται καθαρά από την αρχή τι ακριβώς έχει συμφωνηθεί.

Από τις πιο πρακτικές συμβουλές του οδηγού είναι η σειρά των τελευταίων κινήσεων πριν την εγκατάσταση του μισθωτή. Όπως συνιστά ο ΔΕΔΔΗΕ, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει τα κλειδιά όσο η ηλεκτροδότηση είναι στο όνομά του ή δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση ρεύματος. Πρώτα ολοκληρώνεται η διαδικασία για την παροχή ρεύματος στο όνομα του νέου ενοικιαστή και μετά παραδίδονται τα κλειδιά.

Οι υπόλοιπες παροχές

Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται στις υπόλοιπες παροχές. Δεν πρέπει να μισθώνεται ακίνητο με ενεργή σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομα του ιδιοκτήτη ή άλλου προσώπου. Η καταγραφή και σωστή μεταφορά της παροχής στο όνομα του μισθωτή προστατεύει τον ιδιοκτήτη από προβλήματα που μπορεί να προκύψουν από ενέργειες τρίτων.

Τι ισχύει μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή

Μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να χάνει την επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας. Χρειάζεται να ενημερώνεται τακτικά για την εξόφληση των κοινοχρήστων και ο διαχειριστής να διαθέτει τα στοιχεία επικοινωνίας του, ώστε να τον ειδοποιήσει έγκαιρα σε περίπτωση καθυστέρησης. Η μη καταβολή υποχρεώσεων που συνδέονται με το διαμέρισμα θα δημιουργήσει πρόβλημα στον ιδιοκτήτη.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής ύδρευσης και τον αριθμό του μετρητή, στοιχεία που είναι χρήσιμο να αναγράφονται στο μισθωτήριο. Συνιστάται η παρακολούθηση των λογαριασμών, ώστε ο εκμισθωτής να γνωρίζει εάν εξοφλούνται και να μην ανακαλύψει συσσωρευμένες οφειλές σε βάρος του.

Η ασφάλιση

Το ακίνητο, ως σημαντικό περιουσιακό στοιχείο, χρειάζεται προστασία. Συνιστάται ασφαλιστική κάλυψη τουλάχιστον έναντι βασικών κινδύνων, όπως φωτιά, πλημμύρα και σεισμός. Ένα ακίνητο που αποφέρει εισόδημα, σε περίπτωση σοβαρής ζημιάς, μπορεί να προκαλέσει διπλή οικονομική απώλεια: από το κόστος αποκατάστασης και από την απώλεια μισθωμάτων.

Οι βασικές προφυλάξεις

Οι βασικές προφυλάξεις συνοψίζονται σε πέντε κανόνες:

• Μην πάρετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο.

• Μην προχωρήσετε σε μίσθωση χωρίς να γνωρίζετε τα πλήρη και αληθή στοιχεία του μισθωτή.

• Μην αφήσετε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας. Μην παραδώσετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στον νέο ενοικιαστή.
• Και μην διαθέσετε προς ενοικίαση ένα ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο προς κατοίκηση.

Η μίσθωση κατοικίας είναι πρωτίστως μια διαρκής σχέση μεταξύ ανθρώπων. Όταν προκύπτει πρόβλημα, η πρώτη κίνηση δεν χρειάζεται να είναι η σύγκρουση. Η επικοινωνία και η προσπάθεια συνεννόησης μπορούν να λύσουν ζητήματα πριν οδηγηθούν σε αντιδικίες.

Τελικά, η επιτυχής ενοικίαση ενός σπιτιού κρίνεται από τη σταθερή καταβολή του ενοικίου, την τήρηση των υποχρεώσεων, την προστασία του ακινήτου και την επιστροφή του χωρίς εκκρεμότητες. Ο «καλός μισθωτής» είναι προτιμότερος και πολυτιμότερος από το «καλό μίσθωμα».