Νέα Ελάφρυνση στον ΕΝΦΙΑ από το 2027: Ποιοι Ιδιοκτήτες Ακινήτων θα Πληρώνουν Λιγότερο – Οδηγός για τη Νέα Διάταξη

ΕΝΦΙΑ: Από το 2027, συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων θα έχουν τη δυνατότητα να πληρώνουν χαμηλότερο φόρο, εφόσον διαθέτουν την απόδειξη ότι η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου τους είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στα επίσημα έγγραφα. Η σημαντική αυτή αλλαγή ενσωματώνεται στο άρθρο 128 του νόμου 5313/2026 και αναδιαμορφώνει τον τρόπο δήλωσης των τετραγωνικών μέτρων των κτισμάτων, επηρεάζοντας άμεσα τον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Μέχρι σήμερα, οι ιδιοκτήτες φορολογούνταν με βάση τα τετραγωνικά που εμφανίζονταν στο Κτηματολόγιο, στους τίτλους ιδιοκτησίας ή στις οικοδομικές άδειες, ακόμη και αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου ήταν μικρότερη.

Διαβάστε: ΕΝΦΙΑ: Αναλυτικά οι περιοχές που μηδενίζεται ο φόρος

Με την εφαρμογή της νέας διάταξης, οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου θα μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να φορολογούνται βάσει της πραγματικής, μειωμένης επιφάνειας. Ωστόσο, η φορολογική ελάφρυνση δεν είναι καθολική και δεν εφαρμόζεται αυτόματα. Παράλληλα, ο νομοθέτης παρέχει προστασία από κυρώσεις σε όσους ιδιοκτήτες είχαν δηλώσει στο παρελθόν περισσότερα τετραγωνικά από τα πραγματικά, εάν η διαφορά αυτή τεκμηριώνεται μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου. Ακολουθεί ανάλυση για το ποιοι εντάσσονται στην κατηγορία των ωφελημένων, ποιοι εξαιρούνται και ποιες είναι οι σημαντικές λεπτομέρειες που πρέπει να προσέξουν.

ΕΝΦΙΑ: Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της ελάφρυνσης;

Για να επωφεληθεί ένας ιδιοκτήτης από τη μείωση του ΕΝΦΙΑ, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά δύο βασικές προϋποθέσεις. Πρώτον, να έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου για το ακίνητό του. Δεύτερον, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου να πιστοποιεί ότι η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια.

Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο δηλώνεται στον τίτλο ιδιοκτησίας με 100 τετραγωνικά μέτρα, αλλά η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου αποδεικνύει ότι η πραγματική του επιφάνεια ανέρχεται σε 90 τετραγωνικά μέτρα, τότε για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ μπορεί να ληφθούν υπόψη τα 90 τετραγωνικά. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα την πιθανότητα καταβολής χαμηλότερου φόρου.

Ποιοι αποκλείονται από τη νέα ρύθμιση;

Εκτός της ρύθμισης παραμένουν οι ιδιοκτήτες που δεν διαθέτουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, καθώς αυτή αποτελεί το κρίσιμο αποδεικτικό στοιχείο για την πιστοποίηση της διαφοράς στα τετραγωνικά. Επίσης, δεν παρέχεται καμία ελάφρυνση σε περιπτώσεις όπου το ακίνητο είναι στην πραγματικότητα μεγαλύτερο από ό,τι εμφανίζεται στα επίσημα έγγραφα. Σύμφωνα με το νόμο, σε αυτές τις περιπτώσεις, για τη φορολόγηση εξακολουθούν να λαμβάνονται υπόψη τα πραγματικά, περισσότερα τετραγωνικά μέτρα.

Πότε τίθεται σε ισχύ η αλλαγή;

Οι νέες διατάξεις θα εφαρμοστούν για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ για το φορολογικό έτος 2027 και τα επόμενα έτη.

Για τον προσδιορισμό του φόρου, θα λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Ως κύριο κριτήριο θα χρησιμοποιείται η οριστική εγγραφή στο Κτηματολόγιο. Σε περίπτωση απουσίας αυτής, θα εξετάζεται ο τίτλος κτήσης και, αν δεν υπάρχει ούτε αυτός, η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η ουσιαστική καινοτομία έγκειται στο γεγονός ότι, όταν η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου πιστοποιεί μικρότερη επιφάνεια, αυτή πλέον μπορεί να χρησιμοποιηθεί τόσο στη δήλωση στοιχείων ακινήτων όσο και στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Τι συμβαίνει με όσους είχαν δηλώσει παραπάνω τετραγωνικά;

Ο νόμος προβλέπει ότι οι δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και οι πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ που υποβλήθηκαν ή εκδόθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του, δεν θεωρούνται ανακριβείς, εφόσον αφορούν κτίσματα με πραγματική επιφάνεια μικρότερη από την καταγεγραμμένη. Αυτό προϋποθέτει ότι η μειωμένη επιφάνεια αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.

Στις εν λόγω περιπτώσεις, δεν επιβάλλονται κυρώσεις. Την ίδια προστασία απολαμβάνουν και τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που έχουν εκδοθεί ή εκδίδονται με βάση τις συγκεκριμένες δηλώσεις. Ωστόσο, η ρύθμιση δεν προβλέπει επιστροφή φόρων που έχουν καταβληθεί για προηγούμενα έτη, ούτε αυτόματη αναδρομική μείωση του ΕΝΦΙΑ.

Ποιες ενέργειες απαιτούνται από τους ιδιοκτήτες;

Οι ιδιοκτήτες που διαπιστώνουν διαφορές μεταξύ της πραγματικής επιφάνειας του ακινήτου τους και των στοιχείων που έχουν δηλώσει στην ΑΑΔΕ, καλούνται να ελέγξουν εάν πληρούν τις προϋποθέσεις της νέας ρύθμισης. Το κρίσιμο στοιχείο είναι η ύπαρξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου, η οποία πιστοποιεί τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα. Έτσι, από το 2027, ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ θα συνδέεται στενά με την τεκμηριωμένη πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων, προσφέροντας τη δυνατότητα ελάφρυνσης σε μια ειδική κατηγορία ιδιοκτητών.