Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εγκαινιάζει μια νέα εποχή για την πώληση ακινήτων που βρίσκονται υπό κατάσχεση. Με τις νέες διατάξεις, η πώληση είναι εφικτή ακόμη και αν το τίμημα δεν καλύπτει πλήρως το σύνολο του χρέους προς την ΑΑΔΕ. Αυτή η εξέλιξη προσφέρει σημαντική ευελιξία στους ιδιοκτήτες, επιτρέποντας την αποδέσμευση του ακινήτου τους ακόμα και με μερική εξόφληση του οφειλόμενου ποσού, διευκολύνοντας έτσι την αξιοποίηση ή την πώληση της περιουσίας τους.
Νέα Απόφαση της ΑΑΔΕ Ανοίγει Δρόμους για την Πώληση Κατασχεμένων Ακινήτων
Νέα Απόφαση της ΑΑΔΕ Ανοίγει Δρόμους για την Πώληση Κατασχεμένων Ακινήτων
Μέχρι πρότινος, η ολοκλήρωση της μεταβίβασης ενός ακινήτου με κατάσχεση απαιτούσε, ως επί το πλείστον, την πλήρη εξόφληση του υπολοίπου της οφειλής. Αυτή η πρακτική αλλάζει ριζικά χάρη στην πρόσφατη απόφαση (Α.1158/2026) του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή. Η απόφαση δίνει στην πράξη «πνοή» στο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (αρθ. 18 ν. 5293/2026), προσφέροντας ουσιαστική ευελιξία στις διαδικασίες μεταβίβασης και υποστηρίζοντας ενεργά τόσο τους φορολογούμενους όσο και τις αγοραπωλησίες ακινήτων.
Για να επιτευχθεί η αποδέσμευση ενός κατασχεμένου ακινήτου, ο οφειλέτης που επιθυμεί να πωλήσει το ακίνητό του θα πρέπει να υποβάλει ψηφιακά αίτηση άρσης της κατάσχεσης μέσω της πύλης myAADE (myaade.gr). Η διαδικασία γίνεται μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου», επιλέγοντας τη διαδρομή: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.
Οι Απαραίτητες Προϋποθέσεις για την Αποδέσμευση
Οι Απαραίτητες Προϋποθέσεις για την Αποδέσμευση
Η έγκριση της άρσης της κατάσχεσης και η πραγματοποίηση της μεταβίβασης με επαχθή αιτία (όπως η πώληση) προϋποθέτει τη συνδρομή τριών βασικών προϋποθέσεων:
– Ο οφειλέτης πρέπει να διαθέτει, κατά τη στιγμή της αποδέσμευσης, έγκυρο αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής (σύμφωνα με το αρθ. 12 ΚΦΔ).
– Το τίμημα της πώλησης δεν πρέπει να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίστηκε κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή της αντικειμενικής του αξίας, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.
– Από το τίμημα της μεταβίβασης, ο/η συμβολαιογράφος οφείλει να παρακρατήσει και να αποδώσει στην ΑΑΔΕ ένα ποσό τουλάχιστον ίσo με το ένα τέταρτο (25%) του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Ωστόσο, αυτό το ποσοστό μπορεί να αυξηθεί, λαμβάνοντας υπόψη κριτήρια όπως η φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και η εισπραξιμότητα του εναπομείναντος χρέους.
Στην περίπτωση που το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση υπερβαίνει αυτό που ορίζεται στο αποδεικτικό ενημερότητας ή στη βεβαίωση οφειλής, θα γίνεται απόδοση του μεγαλύτερου ποσού.
Μόλις οι παραπάνω προϋποθέσεις ικανοποιηθούν, εκδίδεται η σχετική απόφαση, η οποία κοινοποιείται στον οφειλέτη, συνοδευόμενη από έγγραφο που αναλύει τον υπολογισμό των συντελεστών βαρύτητας βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της υπόλοιπης οφειλής.
Ενδεικτικό Παράδειγμα Αποδέσμευσης
Ενδεικτικό Παράδειγμα Αποδέσμευσης
Ας εξετάσουμε ένα παράδειγμα:
Ένα φυσικό πρόσωπο επιθυμεί να πωλήσει ένα ακίνητο που έχει κατασχεθεί για οφειλή 80.000 ευρώ.
Εάν, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, ο οφειλέτης επιτύχει την υψηλότερη βαθμολογία (100 βαθμοί), το ποσοστό παρακράτησης ορίζεται στο ελάχιστο 25%.
Σε αυτό το σενάριο, για την άρση της κατάσχεσης:
θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ (25% επί 80.000 ευρώ) από το τίμημα της πώλησης, εκτός εάν οι ισχύουσες διατάξεις για τη φορολογική ενημερότητα ή τη βεβαίωση οφειλής προβλέπουν μεγαλύτερο ποσό. Σε αυτή την περίπτωση, προκειμένου να αρθεί η κατάσχεση, θα πρέπει να παρακρατηθεί το υψηλότερο αυτό ποσό (σύμφωνα με το αρθ. 12 ΚΦΔ).
Μετά την καταβολή του συγκεκριμένου ποσού, η κατάσχεση θα μπορεί να αρθεί και η μεταβίβαση του ακινήτου να ολοκληρωθεί.
Σημειώνεται ότι με το παλαιότερο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα απαιτούνταν να εξοφλήσει ολόκληρο το ποσό των 80.000 ευρώ για να μπορέσει να προχωρήσει η πώληση του ακινήτου του.
