Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) εκδίδει λεπτομερείς οδηγίες για τη νέα διαδικασία αναγνώρισης κυριότητας ακινήτων που έχουν καταγραφεί στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», μέσω της έκτακτης χρησικτησίας. Η ομοσπονδία καλεί τους ιδιοκτήτες να προετοιμάσουν τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία.
Οι Οδηγίες της ΠΟΜΙΔΑ
Ακολουθούν οι αναλυτικές οδηγίες της ΠΟΜΙΔΑ:
«Με τη δημοσίευση στο ΦΕΚ 125/Α/4-8-2026 του Ν. 5326/2026 του υπουργείου Δικαιοσύνης, και συγκεκριμένα με το άρθρο 61, εισάγεται μία νέα, πλήρως τυποποιημένη διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας για ακίνητα που στο Κτηματολόγιο εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Η σημαντικότερη αλλαγή σε αυτή τη διαδικασία, στην οποία εμπλέκονται και οι κρατικές υπηρεσίες, είναι η υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση, η οποία αποτελεί προϋπόθεση για τη συζήτηση των σχετικών αγωγών. Χωρίς αυτήν, οι αγωγές θα απορρίπτονται ως απαράδεκτες.
Α. Η Διαδικασία
Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης, ο οποίος για δεκαετίες κατέχει νόμιμα ένα ακίνητο, προκειμένου να το καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο ως περιουσιακό του στοιχείο, πρέπει να προβεί στα εξής βήματα:
Επιλογή κτηματολογικού διαμεσολαβητή (νομικού) από ειδικό μητρώο.
Καταχώριση φύλλου βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο.
Προσκόμιση συγκεκριμένων αποδεικτικών χρησικτησίας (τουλάχιστον 2 + 2 ένορκες βεβαιώσεις + Ε9 δεκαετίας).
Αναμονή 30 ημερών πριν από την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία.
Ολοκλήρωση της διαμεσολάβησης και κατάθεση του πρακτικού στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο, αφού προηγουμένως.
Υποβολή στην ΑΑΔΕ δήλωσης φόρου χρησικτησίας.
Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά στη διαμεσολάβηση, και η μη έγκαιρη αποστολή εγγράφων από τις αρμόδιες υπηρεσίες του δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων.
Η διαδικασία χαρακτηρίζεται πλέον ως πιο ασφαλής, πιο προβλέψιμη, αλλά και πιο απαιτητική για τους πολίτες, οι οποίοι καλούνται να έχουν προετοιμάσει πλήρη φάκελο πριν την έναρξή της.
Κεντρική Φιλοσοφία του Άρθρου 61
Το άρθρο 61 επιφέρει ριζική αλλαγή στη διαδικασία αναγνώρισης κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο:
1. Η διαμεσολάβηση γίνεται πλέον υποχρεωτική και προαπαιτούμενο της αγωγής.
Χωρίς την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία, η συζήτηση της αγωγής στο δικαστήριο είναι απαράδεκτη.
2. Εισάγεται νέος ειδικός θεσμός: ο «κτηματολογικός διαμεσολαβητής».
Πρέπει να είναι νομικός, διαπιστευμένος, και εγγεγραμμένος σε ειδικό μητρώο.
3. Το Δημόσιο υποχρεώνεται να συμμετέχει στη διαμεσολάβηση.
Με εκπροσώπηση από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή έμμισθους δικηγόρους.
4. Θεσπίζεται αυστηρό πλαίσιο αποδεικτικών στοιχείων χρησικτησίας.
Ο διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει την ύπαρξη τουλάχιστον 2 εγγράφων αποδεικτικών στοιχείων + 2 ένορκων βεβαιώσεων μαρτύρων + Ε9 δεκαετίας.
5. Το πρακτικό διαμεσολάβησης μπορεί να οδηγήσει σε διόρθωση εγγραφής χωρίς δίκη.
6. Εισάγονται πειθαρχικές κυρώσεις για υπαλλήλους που δεν αποστέλλουν εγκαίρως στοιχεία περί δικαιωμάτων του Δημοσίου.
Πλήρης Ερμηνεία ανά Ενότητα
§1 — Τροποποίηση περ. δ) παρ. 2 άρθρου 6 ν. 2664/1998
A. Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης
Πριν από τη συζήτηση της αγωγής, ο ενάγων οφείλει να προσκαλέσει όλους τους εναγόμενους.
Η μη εμφάνιση των εναγομένων συνεπάγεται την επιβολή αυξημένης δικαστικής δαπάνης σε βάρος τους.
Εάν επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό διαμεσολάβησης καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και επιφέρει τη διόρθωση της εγγραφής.
B. Γεωμετρικές Μεταβολές
Εάν ζητούνται μεταβολές στα διαγράμματα, απαιτείται η επισύναψη τοπογραφικού γεωμετρικών μεταβολών, καθώς και αποδεικτικού ηλεκτρονικής υποβολής στο αρμόδιο Φορέα.
Γ. Συμμετοχή Δημοσίου, ΟΤΑ, ΝΠΔΔ στη Διαδικασία Διαμεσολάβησης
Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά, εκπροσωπούμενο από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή έμμισθους δικηγόρους. Οι εκπρόσωποι έχουν τη δυνατότητα να συμμετέχουν ακόμη και μέσω τηλεδιάσκεψης.
Δ. Ειδική Διαδικασία Ενημέρωσης του Δημοσίου
Ο διαμεσολαβητής ενημερώνει τους διαδίκους 30 ημέρες πριν από την έναρξη της διαδικασίας. Οι αρμόδιες υπηρεσίες οφείλουν να αποστείλουν έγγραφο σχετικά με την προβολή δικαιωμάτων του Δημοσίου κ.λπ. Εάν δεν αποσταλεί σχετικό έγγραφο, δημιουργείται σε βάρος του Δημοσίου τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων.
E. Πειθαρχικές Κυρώσεις
Η μη αποστολή εγγράφου στον διαμεσολαβητή συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα (άρθρο 109 ν. 3528/2007) για τους αρμόδιους δημόσιους υπαλλήλους.
Υποπερ. δα) — Ειδική Διαδικασία για Έκτακτη Χρησικτησία σε Ακίνητα «Αγνώστου Ιδιοκτήτη»
Αυτή αποτελεί τη μεγάλη καινοτομία του άρθρου.
1. Υποχρεωτική Διαμεσολάβηση Πριν από την Αγωγή
Ο ενάγων προσφεύγει σε κτηματολογικό διαμεσολαβητή, καταχωρίζει φύλλο βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο, όπου καταβάλλεται πάγιο τέλος καταχώρισης. Η πρόσκληση για τη διαμεσολάβηση πραγματοποιείται 30 ημέρες μετά την καταχώριση στο Κτηματολόγιο, αλλιώς η ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης είναι δεδομένη.
2. Αποδεικτικά Στοιχεία Χρησικτησίας (τουλάχιστον 2)
Ο διαμεσολαβητής οφείλει να διαπιστώσει ότι ο ενάγων διαθέτει:
α) Αποδείξεις ΔΕΗ/ΟΤΕ/ύδρευσης στο όνομα του νομέα.
β) Μισθωτήρια ή αποδείξεις μισθωμάτων.
γ) Δηλώσεις σε δημόσιες/φορολογικές αρχές.
δ) Οικοδομική άδεια για ανέγερση ή επισκευή κτίσματος.
ε) Τοπογραφικά του επιδίκου βεβαίας χρονολογίας.
στ) Ιδιωτικό συμφωνητικό συνταχθέν τουλάχιστον προ 20 ετών με βεβαία χρονολογία.
3. Υποχρεωτικές Ένορκες Βεβαιώσεις
Απαιτούνται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, με ρητή αναφορά σε 20ετή νομή του ακινήτου, με περιγραφή εμβαδού, θέσης και ορίων του, καθώς και τη συμπλήρωση 20ετίας έως την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
4. Υποχρεωτικό Ε9 Δεκαετίας
Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 τουλάχιστον επί 10 έτη πριν τη διαμεσολάβηση, για την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ.
5. Πρακτικό Διαμεσολάβησης
Ο διαμεσολαβητής επισυνάπτει όλα τα αποδεικτικά σε ενιαίο σώμα και κάνει ρητή αναφορά στο πρακτικό, το οποίο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.
6. Δήλωση Δημοσίου περί Μη Προβολής Δικαιωμάτων
Εάν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του συγκεκριμένου ακινήτου, δύναται να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση.
7. Δήλωση Φόρου Χρησικτησίας
Πριν από την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να έχει υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας, ο οποίος ισούται με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου (3%).
8. Εξαιρέσεις
Η εν λόγω διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε δημόσια κτήματα ή κοινόχρηστα πράγματα.
9. Διόρθωση Εγγραφών σε Οριζόντιες/Κάθετες Ιδιοκτησίες
Για οριζόντιες/κάθετες ιδιοκτησίες με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», υποβάλλεται αίτηση (και όχι αγωγή), εκτός εάν ο αιτών επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, οπότε απαιτείται η άσκηση αγωγής.
10. Έναρξη Ισχύος.
Η διάταξη του άρθρου 61, η οποία προβλέπει την παραπάνω νέα διαδικασία, θα τεθεί σε ισχύ από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026.
Β. Πρακτικές Οδηγίες προς τους Ενδιαφερόμενους Ιδιοκτήτες
1. Ελέγξτε εάν το ακίνητό σας εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Πραγματοποιήστε αναζήτηση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, είτε μέσω του δικηγόρου σας που έχει πρόσβαση στα σχετικά στοιχεία, είτε απευθείας στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Εάν η ένδειξη είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη», τότε η διαδικασία του άρθρου 61 εφαρμόζεται υποχρεωτικά.
2. Συγκεντρώστε εγκαίρως όλα τα αποδεικτικά της χρησικτησίας
Η νομή πρέπει να είναι 20ετής και να έχει συμπληρωθεί πριν την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
Πρέπει να προσκομίσετε τουλάχιστον δύο από τα παρακάτω, συγκεντρωμένα σε έναν ενιαίο φάκελο με όλα τα στοιχεία, ώστε ο διαμεσολαβητής να τα επισυνάψει στο πρακτικό:
– Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, ύδρευσης στο όνομά σας.
– Μισθωτήρια όπου εμφανίζεστε ως εκμισθωτής.
– Αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων.
– Δηλώσεις σε δημόσιες ή φορολογικές αρχές (π.χ. Ε9).
– Οικοδομική άδεια στο όνομά σας.
– Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας.
– Ιδιωτικό συμφωνητικό συνταχθέν τουλάχιστον προ 20 ετών με βεβαία χρονολογία.
Επιπλέον, είναι υποχρεωτικά:
– 2 ένορκες βεβαιώσεις με αναφορά σε 20ετή νομή, θέση, όρια, εμβαδό.
– Ε9 δεκαετίας (τουλάχιστον 10 έτη πριν τη διαμεσολάβηση).
3. Επιλέξτε Κτηματολογικό Διαμεσολαβητή
Ο διαμεσολαβητής πρέπει να είναι διαπιστευμένος νομικός, εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο κτηματολογικών διαμεσολαβητών.
Η επιλογή γίνεται από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη ή τον δικηγόρο του.
4. Καταχωρίστε το «Φύλλο Βασικών Στοιχείων» στο Κτηματολόγιο
Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το φύλλο, το οποίο εσείς καταθέτετε στο Κτηματολόγιο και πληρώνετε το πάγιο τέλος καταχώρισης. Η καταχώριση ολοκληρώνεται την επόμενη εργάσιμη ημέρα.
5. Προγραμματίστε την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία
Η πρόσκληση πρέπει να γίνει τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση. Εάν γίνει νωρίτερα, υπάρχει ακυρότητα του πρακτικού.
Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά, εκπροσωπείται από το ΝΣΚ ή έμμισθους δικηγόρους και μπορεί να συμμετέχει μέσω τηλεδιάσκεψης.
Εάν οι υπηρεσίες του Δημοσίου δεν αποστείλουν εγκαίρως έγγραφο περί προβολής δικαιωμάτων, θεωρείται ότι δεν θα προβάλει δικαιώματα επί του ακινήτου σας.
6. Διεξαγωγή της Διαμεσολάβησης
Κατά τη συνεδρία, παρουσιάζετε όλα τα αποδεικτικά, ο διαμεσολαβητής ελέγχει την πληρότητά τους, συντάσσει το πρακτικό και επισυνάπτει όλα τα στοιχεία σε ενιαίο σώμα. Εάν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση.
7. Υποβάλετε τη Δήλωση Φόρου Χρησικτησίας
Πριν από την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο, οφείλετε να έχετε υποβάλει στην ΑΑΔΕ τη δήλωση καταβολής φόρου χρησικτησίας. Αντίγραφο της δήλωσης επισυνάπτεται στο πρακτικό διαμεσολάβησης.
8. Κατάθεση Πρακτικού στο Δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο
Το πρακτικό κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολόγιο.
Στο κτηματολογικό φύλλο θα αναγράφεται ως αιτία κτήσης: έκτακτη χρησικτησία.
9. Η διάταξη του άρθρου 61 θα αρχίσει να ισχύει από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026».
