Μέσα σε μόλις ενάμιση μήνα, 675 δανειολήπτες που αντιμετώπιζαν σοβαρή υπερχρέωση βρήκαν τη λύση για να κρατήσουν το σπίτι τους, επιλέγοντας να παραχωρήσουν προς πώληση άλλα ακίνητα που κατέχουν. Η νέα αυτή δυνατότητα, που εντάχθηκε στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό από τις 21 Σεπτεμβρίου, φέρνει μια σημαντική αλλαγή για όσους έχουν «κόκκινα δάνεια» και επιπλέον ακίνητη περιουσία πέραν της κύριας κατοικίας τους. Πλέον, μπορούν να διεκδικήσουν μεγαλύτερο «κούρεμα» χρέους και χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις, με το αντάλλαγμα τη ρευστοποίηση εξοχικών, οικοπέδων ή άλλων περιουσιακών στοιχείων.
Η καινοτόμος αυτή ρύθμιση στοχεύει να προσφέρει διέξοδο σε ένα πρόβλημα που μέχρι πρότινος άφηνε πολλούς οφειλέτες σε απόγνωση. Ακόμα και με χαμηλά εισοδήματα και δυσκολία στην εξυπηρέτηση των δανείων τους, η ύπαρξη ενός δεύτερου ακινήτου, ενός αγροτεμαχίου ή ενός εξοχικού επηρέαζε αρνητικά τον υπολογισμό της πρότασης αναδιάρθρωσης. Έτσι, οι οφειλέτες μπορούσαν να βρεθούν αντιμέτωποι με υψηλότερες δόσεις και μικρότερη διαγραφή του χρέους τους, παρόλο που στην πραγματικότητα αδυνατούσαν να ανταποκριθούν στις οικονομικές τους υποχρεώσεις.
Προστασία της Πρώτης Κατοικίας Με Αντάλλαγμα την Πώληση Άλλων Ακινήτων
Με το νέο σύστημα, ο δανειολήπτης έχει τη δυνατότητα να υποβάλει αίτηση μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους. Εκεί, μπορεί να επιλέξει το ειδικό καθεστώς προστασίας της κύριας κατοικίας. Με την ενεργοποίηση αυτής της επιλογής, το σύστημα διαχωρίζει αυτόματα την ακίνητη περιουσία του οφειλέτη σε δύο κατηγορίες:
- Την κύρια κατοικία: Η οποία εξαιρείται από οποιαδήποτε διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, εφόσον ο οφειλέτης τηρεί τους όρους της συμφωνημένης ρύθμισης.
- Τα υπόλοιπα ακίνητα: Όπως εξοχικά, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες και επαγγελματικοί χώροι. Αυτά μπορούν να διατεθούν προς πώληση με σκοπό την αποπληρωμή των πιστωτών.
Μεγαλύτερο «Κούρεμα» Οφειλής και Δόσεις έως 35 Χρόνια
Αυτή η επιλογή δεν προσφέρει μόνο την ασφάλεια της πρώτης κατοικίας, αλλά μπορεί να οδηγήσει και σε σημαντική βελτίωση των όρων αποπληρωμής. Ο υπολογισμός της μηνιαίας δόσης δεν βασίζεται πλέον στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας, αλλά αποκλειστικά στην εμπορική αξία της κύριας κατοικίας και στο πραγματικά διαθέσιμο εισόδημα του οφειλέτη.
Η εξαίρεση των υπόλοιπων ακινήτων από τον υπολογισμό της ικανότητας αποπληρωμής μπορεί να οδηγήσει σε μια πολύ πιο ευνοϊκή πρόταση από τις τράπεζες και τους servicers, η οποία περιλαμβάνει:
- Χαμηλότερη μηνιαία δόση: Προσαρμοσμένη πλήρως στις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες του οφειλέτη.
- Μεγαλύτερο «κούρεμα» οφειλής: Επί του υπολοίπου του δανείου, ειδικά στις περιπτώσεις όπου το συνολικό χρέος υπερβαίνει την αξία της κύριας κατοικίας.
- Μεγαλύτερη διάρκεια αποπληρωμής: Που μπορεί να φτάσει έως και τις 420 μηνιαίες δόσεις (35 χρόνια) για οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς.
Το Τίμημα της Προστασίας
Ωστόσο, η προστασία της πρώτης κατοικίας δεν είναι άνευ όρων. Ο οφειλέτης καλείται να συναινέσει στην εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων του, τα οποία συμβάλλουν στην περαιτέρω μείωση του χρέους του. Με την αποδοχή της πρότασης ρύθμισης, ο δανειολήπτης υπογράφει και έναν όρο εκούσιας ρευστοποίησης. Η διαδικασία πώλησης διενεργείται μέσω του μηχανισμού ηλεκτρονικών πλειστηριασμών (e-auction). Τα έσοδα από την πώληση ενός εξοχικού, ενός οικοπέδου ή οποιουδήποτε άλλου ακινήτου, κατευθύνονται απευθείας στη μείωση της συνολικής οφειλής, περιορίζοντας έτσι το ποσό που παραμένει προς αποπληρωμή.
Ένας κρίσιμος παράγοντας για τη διατήρηση της προστασίας της κύριας κατοικίας είναι η τήρηση της συμφωνημένης ρύθμισης. Εφόσον ο οφειλέτης καταβάλλει κανονικά την τελική (μειωμένη) δόση που έχει επιτευχθεί, όλα βαίνουν καλώς. Σε περίπτωση, όμως, που ο δανειολήπτης σταματήσει τις πληρωμές και βρεθεί εκτός ρύθμισης, η τράπεζα ή ο servicer αποκτά εκ νέου το δικαίωμα αναγκαστικής εκτέλεσης, ακόμη και επί της κύριας κατοικίας.
Το κύριο πλεονέκτημα για τους οφειλέτες που επιλέγουν την προστασία της πρώτης κατοικίας τους είναι η αποφυγή της διαδικασίας πτώχευσης και του στιγματισμού που αυτή συνεπάγεται. Στην πτώχευση φυσικών προσώπων, ο πολίτης χάνει ολόκληρη την περιουσία του, συμπεριλαμβανομένου του σπιτιού του. Ενώ παλαιότερα, το υπόλοιπο της οφειλής παρέμενε και ο οφειλέτης συνέχιζε να χρωστάει, πλέον, αφού χάσει τα πάντα, το υπόλοιπο του χρέους διαγράφεται.
Στην παλαιότερη περίπτωση, ακόμη και μετά την απώλεια όλης της περιουσίας, τα εισοδήματα του οφειλέτη δεσμεύονταν επ’ αόριστον για την αποπληρωμή της οφειλής. Με το νέο καθεστώς, η δέσμευση εισοδημάτων μπορεί να διαρκέσει 1-3 χρόνια, και στη συνέχεια τα όποια επιπλέον χρέη διαγράφονται οριστικά. Αξίζει να σημειωθεί ότι, ακόμη και σε περίπτωση πτώχευσης, ο οφειλέτης μπορεί να συνεχίσει να διαμένει στο σπίτι του, υιοθετώντας το καθεστώς της επαναμίσθωσης ως απλός ενοικιαστής.
Για τους ευάλωτους οφειλέτες, η ένταξή τους στον Ειδικό Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης τους δίνει τη δυνατότητα να επαναγοράσουν τις κατοικίες τους, εφόσον ανακάμψουν οικονομικά, μετά από 12 χρόνια. Αντίθετα, μέσω του αναβαθμισμένου εξωδικαστικού μηχανισμού, ο δανειολήπτης απολαμβάνει τα ακόλουθα οφέλη:
- Διατήρηση της κυριότητας: Ο οφειλέτης παραμένει ιδιοκτήτης της κατοικίας του, διατηρώντας τη δυνατότητα να την αξιοποιεί μακροπρόθεσμα.
- Αποφυγή πτώχευσης: Αποφεύγει τη διαδικασία πτώχευσης και τις αρνητικές συνέπειες που αυτή επιφέρει στην περιουσιακή και συναλλακτική του κατάσταση.
- Διατήρηση ελέγχου εισοδημάτων: Δεν εμπλέκεται σύνδικος πτώχευσης, ενώ διατηρεί τη διαχείριση των εισοδημάτων του, καταβάλλοντας απλώς τη συμφωνημένη μηνιαία δόση, εφόσον παραμένει ενήμερος στη ρύθμιση.
